¿Puede el propietario del inmueble alquilado recuperarlo por que lo necesite para él o un familiar?
Para que el dueño pueda recuperar el inmueble alquilado por necesidad propia o de un familiar, habrá que estar a la fecha en la que se celebró el contrato para atender a lo establecido en la Ley aplicable en cada caso.
En los últimos años, dadas las modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los requisitos que tienen que concurrir para que esto se produzca han cambiado. Fundamentalmente, desde el 1 de enero de 2005 hasta el 5 de junio de 2013 la ley estipula unos requisitos diferentes a los establecidos en la modificación vigente desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019. Que a su vez son distintos a los establecidos desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad.
Es por ello que según sea la fecha en la que se firmó el contrato habrá que ver qué requisitos son aplicables:
Para los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013:
a. El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar EXPRESAMENTE que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art. 9 de la LAU).
Por lo que se requiere que en el contrato de alquiler figure expresamente estipulada la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de NECESIDAD tanto para el dueño como para cualquiera de sus familiares más directos.
b. Si no se ha hecho constar en el contrato esa posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad, el inquilino podrá continuar en el uso de la vivienda hasta CINCO AÑOS, que es el tiempo que la ley le permite que pueda permanecer aunque se haya pactado un tiempo inferior.
c.- Si transcurrido TRES MESES a contar desde que el dueño haya recuperado la vivienda por necesidad, no hubieran procedido él o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnización, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
Para los Contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019:
1.- Si la duración del alquiler es inferior a TRES AÑOS, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un MÁXIMO DE TRES AÑOS. Antes de la modificación el inquilino podía estar hasta CINCO AÑOS (era un derecho que tenía aunque se hubiese pactado un tiempo inferior), ahora, sólo podrá estar hasta TRES AÑOS.
2.- Transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño tiene la posibilidad aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad.
Por tanto, el dueño deberá comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
3.- El PLAZO para notificarles de forma fehaciente al inquilino la causa de necesidad es de al menos con 2 MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
4.- Si transcurrido tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendador podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta 3 AÑOS, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
Para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta ahora:
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que:
art. 9.3 LAU: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, SE HUBIESE HECHO CONSTAR en el mismo, de FORMA EXPRESA, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”