Contrato de alquiler temporal. Justificar la temporalidad.
El contrato de alquiler temporal se ha convertido en una alternativa cada vez más utilizada en el mercado inmobiliario español, especialmente para estudiantes, trabajadores desplazados, profesionales que necesitan residir durante unos meses en otra ciudad o personas que se encuentran temporalmente en España.
Sin embargo, que un contrato se denomine «alquiler temporal» o «contrato de temporada» no significa, por sí solo, que jurídicamente tenga carácter temporal. La causa que justifica la temporalidad debe existir y, además, debe quedar correctamente reflejada y acreditada.
¿Qué es un contrato de alquiler temporal?
El contrato de arrendamiento de temporada es aquel que permite al inquilino utilizar una vivienda durante un período determinado porque existe una necesidad temporal de vivienda, pero no porque esa vivienda constituya su residencia habitual y permanente.
A diferencia del alquiler de vivienda habitual, regulado fundamentalmente por el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, entre los que se encuentra el arrendamiento de temporada, se regula principalmente por el artículo 3 de la LAU.
La diferencia es especialmente importante porque el régimen jurídico aplicable es distinto, particularmente en materia de duración, prórrogas y derechos del arrendatario.
La importancia de justificar la temporalidad
Uno de los aspectos más importantes al redactar un contrato de alquiler temporal es determinar cuál es la razón concreta que justifica que el arrendamiento sea temporal.
No basta con establecer en el contrato una duración de seis meses, nueve meses o un año. La duración limitada no convierte automáticamente el contrato en un arrendamiento de temporada.
Lo determinante es la existencia de una causa temporal real que explique por qué el inquilino necesita la vivienda durante ese período.
Por ejemplo, pueden existir causas de temporalidad como:
- Desplazamiento laboral temporal.
- Realización de un proyecto profesional durante unos meses.
- Estudios universitarios o formación.
- Realización de prácticas profesionales.
- Traslado temporal por motivos laborales.
- Tratamiento médico temporal.
- Obras o reformas en la vivienda habitual del arrendatario.
- Estancia temporal por motivos familiares.
- Otras circunstancias que permitan acreditar que la necesidad de ocupar la vivienda es transitoria.
Por el contrario, si el inquilino necesita la vivienda para establecer allí su residencia habitual, el contrato podría ser considerado un arrendamiento de vivienda habitual, aunque las partes lo hayan denominado «contrato temporal». Por ello también es muy importante que quede reflejado en el contrato la dirección de la vivienda habitual del inquilino, que evidentemente deberá ser distinto al de la vivienda que se alquila temporalmente.
¿Quién debe justificar la temporalidad?
La temporalidad debe quedar acreditada por las circunstancias concretas del arrendamiento.
Por ello, es recomendable que el contrato no se limite a indicar que «se arrienda la vivienda por temporada», sino que identifique claramente:
- La causa que motiva el alquiler temporal.
- El motivo por el que el arrendatario necesita la vivienda.
- El lugar donde tiene su residencia habitual.
- La duración prevista de la estancia.
- La fecha de inicio y finalización del contrato.
- La documentación que, en su caso, permita acreditar la causa alegada. Siempre se recomienda documentar de alguna forma válida en derecho la causa de la temporalidad.
La finalidad es que exista una correspondencia lógica entre la causa temporal y la duración del contrato.
Imaginemos el caso de un trabajador que tiene su residencia habitual en Madrid y es desplazado por su empresa a Valencia durante ocho meses para participar en un proyecto concreto.
En este supuesto, el contrato podría establecer que la finalidad del arrendamiento es atender la necesidad temporal de alojamiento derivada del desplazamiento laboral, indicando el proyecto, su duración aproximada y, cuando siempre que sea posible, incorporando documentación que permita acreditar el desplazamiento, ya que documentar de alguna forma la causa de la temporalidad es un elemento probatorio muy útil en caso de posibles litigios.
En cambio, si una persona se instala en Valencia sin una residencia habitual alternativa y utiliza el inmueble como su vivienda permanente, la mera inclusión de una cláusula indicando que el contrato dura ocho meses podría no ser suficiente para considerar que existe un verdadero arrendamiento de temporada.
¿Qué ocurre si se utiliza un contrato temporal para evitar la LAU?
Este es uno de los principales riesgos para el propietario.En ocasiones se utilizan contratos de temporada con el objetivo de evitar que el arrendamiento quede sometido al régimen de protección propio del alquiler de vivienda habitual.
Sin embargo, la calificación jurídica del contrato no depende exclusivamente del título que las partes hayan utilizado. Muchas veces el documento se limita a establecer en el título “contrato temporal” sin que el resto del documento se corresponda realmente con un contrato temporal de vivienda.
Si de las circunstancias reales se desprende que el inmueble constituye la vivienda habitual y permanente del arrendatario, existe el riesgo de que el contrato sea considerado un arrendamiento de vivienda, aunque formalmente se haya denominado “contrato de temporada”.
Por este motivo, redactar correctamente el contrato resulta especialmente importante. No vale descargar cualquier modelo de contrato temporal que encontremos por internet, conviene que esté bien redactado y ajustado a la realidad.
No es suficiente establecer una duración de menos de un año para que se considere per se un alquiler temporal.
Esta es una de las ideas más importantes que debe tener en cuenta cualquier propietario.
No existe una regla según la cual un contrato de alquiler de menos de un año sea automáticamente un contrato de temporada. La duración es un elemento relevante, pero debe estar vinculada a una necesidad temporal concreta.
Por ejemplo, un contrato de diez meses para un estudiante que acredita que durante ese período cursará sus estudios en otra ciudad presenta una causa temporal clara. En cambio, un contrato de diez meses para una persona que simplemente pretende residir permanentemente en la vivienda puede presentar problemas de calificación.
¿Qué documentación puede acreditar la temporalidad?
La documentación dependerá de la causa concreta del arrendamiento.
Entre otros documentos, pueden resultar útiles:
- Carta o certificado de la empresa acreditando un desplazamiento temporal.
- Contrato de trabajo temporal.
- Documento que acredite la realización de un proyecto profesional.
- Matrícula universitaria.
- Certificado del centro educativo.
- Documentación relativa a prácticas profesionales.
- Documentación que acredite obras o reformas en la vivienda habitual.
- Otros documentos que permitan demostrar objetivamente la razón temporal de la estancia.
Es conveniente que exista evidencia suficiente de la causa que justifica la temporalidad.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda al finalizar el contrato?
En un verdadero arrendamiento de temporada, la duración pactada adquiere especial importancia y, en principio, el contrato finaliza cuando llega la fecha prevista, siempre de acuerdo con lo establecido en el propio contrato y con la normativa aplicable.
Pero nuevamente existe una cuestión fundamental: que el contrato sea realmente de temporada.
Si posteriormente se acredita que la vivienda constituía la residencia habitual del arrendatario, el propietario podría encontrarse ante una situación jurídica muy diferente de la que pretendía inicialmente. Dificultando considerablemente la recuperación del inmueble a la finalización del plazo.
Por ello, la correcta calificación del contrato debe realizarse antes de firmarlo, atendiendo a las circunstancias reales del arrendamiento.
Alquiler temporal y alquiler turístico: no son lo mismo
También es importante diferenciar el alquiler temporal o de temporada del alquiler turístico.
Un arrendamiento de temporada responde a una necesidad temporal de vivienda del arrendatario y se encuentra sometido al régimen jurídico correspondiente a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
El alquiler turístico, por el contrario, tiene unas características y una finalidad diferentes y está sometido, además, a normativa autonómica y municipal específica.
Confundir ambas modalidades puede generar importantes problemas para el propietario, especialmente en materia de licencias, requisitos administrativos y régimen contractual.
Conclusión: la causa es tan importante como la duración
El contrato de alquiler temporal no debe utilizarse simplemente como una fórmula para limitar la duración de un arrendamiento.
Para que exista un auténtico contrato de temporada, debe existir una necesidad temporal de vivienda y es fundamental que dicha circunstancia quede correctamente reflejada en el contrato y pueda acreditarse.
Por ello, antes de firmar un alquiler temporal, tanto el propietario como el arrendatario deberían analizar:
- cuál es la finalidad real del arrendamiento;
- cuál es la causa que justifica la temporalidad;
- cuánto tiempo durará previsiblemente esa necesidad;
- qué documentación puede acreditar dicha causa; y
Una redacción precisa del contrato de alquiler temporal, adaptada a las circunstancias concretas del arrendamiento, puede evitar posteriormente conflictos sobre la verdadera naturaleza del contrato.
¿Necesita asesoramiento para redactar un contrato de alquiler temporal?
En Barberà Estudi Jurídic, abogados en Valencia, asesoramos a propietarios e inquilinos en la redacción y revisión de contratos de alquiler temporal, contratos de temporada y contratos de arrendamiento de vivienda, analizando las circunstancias concretas de cada operación para determinar el régimen jurídico aplicable y reducir riesgos de futuras controversias.