¿Cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puede romperse?
El contrato se prorrogará de manera obligatoria por periodos de un año hasta un máximo de tres. Pero si el arrendador necesita la vivienda, no procederá la prórroga obligatoria del contrato transcurrido el primer año.
Las partes son las que pactan la duración del contrato. No obstante, si pactan una duración inferior a 3 años, el contrato se prorrogará de manera obligatoria por periodos de un año hasta un máximo de 3, siempre y cuando el inquilino no comunique al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovar el mismo. Aquellos contratos que no prevean plazo de duración o éste sea indeterminado se entenderán celebrados por 1 año, sin perjuicio del derecho del inquilino de prorrogar el mismo hasta un máximo de 3 años.
¿Qué ocurre si el arrendador necesita la vivienda?
Transcurrido el primer año de contrato, si el arrendador necesita la vivienda, no procederá la prórroga obligatoria del contrato. Será requisito indispensable que el arrendador vaya a utilizar el inmueble como vivienda permanente propia o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción (padres y/o madres, hijos y/o hijas) o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Será necesario que comunique al inquilino con 2 meses de antelación la necesidad de la vivienda.
Si pasados 3 meses desde que se extinguió el contrato por la causa indicada, el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, el inquilino podrá recuperar su uso y disfrute bajo las mismas condiciones acordadas por un nuevo plazo de 3 años, pudiendo solicitar una indemnización por aquellos gastos en los que haya incurrido como consecuencia del desalojo (mudanza, mayor alquiler, etc.). Si el inquilino no tiene interés en recuperar la vivienda en alquiler, podrá exigir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato pendiente de cumplir hasta un máximo de 3.
¿Se puede prorrogar el contrato una vez cumplidos los 3 años?
Si cumplido el plazo acordado o cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 3 años, ninguna de las partes notifica con 30 días de antelación su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará 1 año más.
¿Se puede desistir del contrato antes del plazo acordado?
El inquilino podrá poner fin al contrato cuando hayan transcurrido al menos los 6 primeros meses del contrato comunicando al arrendador su intención con al menos 30 días de antelación. Las partes podrán pactar para estos casos una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose la misma para periodos de tiempo inferiores al año.
Si el inquilino desiste del contrato sin el consentimiento del cónyuge con el que convive, el contrato podrá continuar en beneficio de éste. Esto también resulta de aplicación a aquellas personas que convivan en análoga relación de afectividad a la del cónyuge durante los 2 años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que exista descendencia en común, caso en el que no es necesario periodo de convivencia mínima.
Indemnizaciones
La indemnización que el inquilino tendrá que pagar en caso de desistimiento del contrato no podrá ser pactada por encima de la cuantía máxima legal (una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose la misma para periodos de tiempo inferiores al año). Si se pacta una indemnización superior puede ser declarada nula por vulnerar las garantías del inquilino (art. 6 LAU: "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".
Fuente: Expansión